【2026年最新・飯塚市】相続した空き家を売ると3,000万円控除？適用条件と注意点を解説
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表の春本です。
相続した実家や空き家の売却相談を受けていると、
「親の家を売ったら税金はいくらかかりますか？」
「相続した家にも3,000万円控除が使えると聞いた」
「古い家は解体してから売った方がいいですか？」
といったご質問があります。
相続した空き家については、一定の条件を満たすことで、【譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例】があります。
正式には、【被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除】と呼ばれる制度です。
ただし、【相続した家なら何でも3,000万円控除される】という制度ではありません。
建築時期や売却期限、相続後の利用状況など、細かな条件があります。
今回は2026年11月3日時点の最新情報をもとに、分かりやすく解説します。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ まず結論｜条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円控除
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、相続した実家を売却して、
売却による譲渡所得：800万円だったとします。
この特例の条件をすべて満たし、3,000万円特別控除を利用できれば、
800万円
－800万円
＝課税対象となる譲渡所得0円
となる可能性があります。
※上記は説明用の仮定例です。
※実際の譲渡所得・税額は取得費や譲渡費用、他の特例などによって異なります。
つまり、【売却価格から3,000万円を引く】制度ではありません。
あくまで、【売却によって発生した譲渡所得から最高3,000万円を控除する】制度です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ どんな空き家が対象になる？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
主な条件の一つとして、【昭和56年5月31日以前に建築された家屋】であることがあります。
つまり、1981年5月31日以前に建築された比較的古い住宅が対象となる制度です。
また、区分所有建物である分譲マンションなどは、この特例の対象となる家屋には含まれません。
中古戸建てや古い実家を相続された方は、一度確認しておきたい制度です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 原則として親などが一人で住んでいた住宅
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
相続開始の直前に、【亡くなられた方がその家に居住していた】ことも重要な条件です。
さらに原則として、被相続人以外の方が一緒に住んでいなかったことなどの条件があります。
例えば、
親が一人暮らししていた実家
↓
親が亡くなる
↓
子どもが相続
↓
その後空き家になる
というケースが、この制度を検討する代表的なイメージです。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 親が老人ホームに入っていた場合は？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
ここは相談の多いポイントです。
「亡くなる前は老人ホームに入っていたから対象外ですよね？」
と思われる方もいらっしゃいます。
現在の制度では、【一定の条件を満たせば、被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合も対象になる可能性があります】
例えば、老人ホームへ入所する直前までその家に住んでいたことや、入所後に家を他人へ貸していないことなど、複数の条件があります。
そのため、「施設に入っていたから使えない」と自分で判断せず、一度確認することをおすすめします。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 売却期限があります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
この制度には重要な期限があります。
基本的には、【相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで】に売却する必要があります。
例えば、2024年6月に相続が発生した場合、
3年経過：2027年6月
その年の12月31日、【2027年12月31日まで】が一つの期限になります。
※上記は期限の考え方を説明する例です。
相続した空き家について、「いつか売ればいい」と何年間もそのままにしていると、特例の期限を過ぎてしまう可能性があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 現在の制度自体は2027年12月31日まで
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2026年11月3日時点では、この特例制度の適用期間は、
【2027年12月31日までの譲渡】となっています。
そのため、現在相続した空き家を所有している方は、
「自分の場合はいつまでに売却すれば対象になる可能性があるのか」
を早めに確認しておくことが大切です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 売却価格にも条件があります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
この制度では、【譲渡価格が1億円以下】であることなども条件となっています。
飯塚市・筑豊エリアの一般的な中古住宅や古家付き土地の売却では、価格面ではこの範囲に収まるケースも多いと思います。
ただし、複数回に分けて譲渡している場合など、判定方法に注意が必要なケースがあります。
税制の適用については、最終的に税務署や税理士へ確認することをおすすめします。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 相続してから人に貸してしまった場合は注意
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
この制度では、相続してから売却するまでの間に、
・誰かが住んだ
・賃貸住宅として貸した
・事業用として使用した
場合などには、特例を利用できない可能性があります。
つまり、
親の家を相続
↓
とりあえず誰かに貸す
↓
数年後に売却
という場合には注意が必要です。
相続した実家について、【売るか・貸すか】を判断するときには、税制面まで確認してから決めることも重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 古い家は解体しないと使えない？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
以前の制度では、
耐震基準を満たしていない家の場合、
売却する前に、
・耐震改修
または
・建物を解体
する必要がありました。
しかし2024年1月1日以降の譲渡については制度が拡充されています。
一定の条件を満たせば、【売却後に買主様が耐震改修や解体を行うケース】についても特例の対象となる可能性があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 買主様が売却後に解体する方法も
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
現在の制度では、売買契約などに基づき、
買主様が、【譲渡した年の翌年2月15日まで】に、
・耐震改修
または
・建物の取り壊し
を行った場合も、一定の条件で特例の対象となります。
これは売主様にとって大きなポイントです。
以前のように、「特例を使うために自分で先に解体しなければならない」とは限らなくなっています。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ だからこそ「査定前に解体」はおすすめしません
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、古い実家を相続したから、「どうせ建物は使えないだろう」と考え、先に200万円かけて解体したとします。
しかし実際には、
・古家付きのまま購入したい人がいた
・買主様側で解体できた
・解体せず販売した方が手取りが多かった
という可能性もあります。
※200万円は説明用の仮定例です。
そのため、
【解体する前にまず査定】
↓
【古家付きで売る場合を確認】
↓
【更地にする場合を確認】
↓
【税制・補助制度も確認】
という順番で考えることをおすすめします。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 相続人が3人以上の場合は控除額に注意
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
この制度は一般的に、【最高3,000万円特別控除】と呼ばれています。
ただし、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合などには、
【1人あたり最高2,000万円】となるケースがあります。
兄弟姉妹など複数人で実家を相続した場合には、「3,000万円×人数」と単純に考えないよう注意が必要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 市区町村から確認書を取得する必要があります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
この制度を利用するためには、確定申告の際に、
【被相続人居住用家屋等確認書】
などの書類が必要になります。
この確認書は、【家屋が所在する市区町村】へ申請します。
例えば、飯塚市にある実家であれば飯塚市、という考え方です。
売主様が現在どこに住んでいるかではなく、【売却する空き家がどこにあるか】がポイントです。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 相続登記も忘れずに確認
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2024年4月から、【相続登記の申請が義務化】されています。
正当な理由なく申請を怠った場合には、【10万円以下の過料】の対象となる可能性があります。
実際の空き家売却相談でも、「何十年前に亡くなった親の名義のまま」という不動産があります。
まず、【登記名義が誰になっているか】を確認しておきましょう。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 飯塚市では空き家に関する別の支援制度も
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
飯塚市では2026年現在、【飯塚市空家再生促進支援補助金制度】も案内されています。
一定の条件を満たし、福岡県と飯塚市が協定を結んだ買取再販事業者への売却につながった場合、
相続等の手続きに必要な、
・司法書士費用
・土地家屋調査士等への委託費
・証明書発行手数料
・登録免許税
などについて、【対象経費の2分の1・上限30万円】の補助を受けられる制度です。
ただし、通常の仲介による売却すべてが対象になる制度ではありません。
売却方法によって利用できる制度が異なるため、個別に確認する必要があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 税制だけで売却方法を決めない
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
3,000万円控除が使える可能性があるからといって、「すぐ解体する」「とにかく年内に売る」と決める必要はありません。
不動産売却では、
・想定売却価格
・建物の状態
・解体費
・残置物撤去費
・測量費
・税金
・売却期間
などを総合的に考える必要があります。
最終的に重要なのは、【税金だけではなく、いくら手元に残るのか】です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 相続した空き家でまず確認したい7項目
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
相続した実家を所有している方は、まず次の7つを確認してみてください。
①亡くなられた方が住んでいた家か
②建築年月はいつか
③現在の登記名義は誰か
④相続後に誰かが使用していないか
⑤相続発生日はいつか
⑥現在いくらくらいで売れそうか
⑦解体・片付けをする前の状態で相談したか
これだけでも、【3,000万円特別控除を検討できる可能性があるか】を整理しやすくなります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 「相続して3年」が近づいている方は早めに相談を
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
不動産売却は、相談した翌日に売れるとは限りません。
査定
↓
相続手続き
↓
販売準備
↓
購入希望者募集
↓
売買契約
↓
引渡し
と時間が必要です。
そのため、「期限まであと3か月あるから大丈夫」ではなく、【相続から何年経過しているのか】を早めに確認することが重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 飯塚市の相続不動産・空き家売却はアシスト不動産へ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアで、
・相続した実家
・空き家
・古家付き土地
・相続した土地
・遠方にある実家
などの売却相談を承っています。
例えば、
「3,000万円控除が使えそうか確認したい」
「相続して何年か経っている」
「家財道具がそのまま」
「解体するべきか迷っている」
「親名義のままになっている」
「県外に住んでいて飯塚市の実家を売りたい」
といった方もお気軽にご相談ください。
税務上の最終的な判断は税務署・税理士等への確認が必要ですが、
不動産売却については、【現在の価格】【売却方法】【必要な手続き】を整理しながらお手伝いします。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ まとめ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
相続した空き家については、一定の条件を満たすことで、
【譲渡所得から最高3,000万円】
を控除できる特例があります。
主な確認ポイントは、
①昭和56年5月31日以前に建築された家屋
②亡くなられた方が原則として居住していた
③相続後に貸したり住んだりしていない
④相続から一定期間内に売却する
⑤譲渡価格1億円以下
⑥耐震改修・解体などの条件を確認する
⑦市区町村の確認書等を準備する
という点です。
また2024年以降は、【売却後に買主様が一定期限内に解体・耐震改修する場合】も対象となる可能性があります。
相続した実家だからといって、最初から解体する必要はありません。
まず、
【現在の価値】
【売却方法】
【利用できる制度】
を確認してから進めることをおすすめします。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで、相続した実家・空き家の売却をご検討されている方は、株式会社アシストまでお気軽にご相談ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【内部リンク】
▶ 800万円以下の土地売却で利用できる100万円特別控除についてはこちら
【出典・確認日】
・国税庁「被相続人の居住用財産を譲渡した場合の特別控除の特例」
・国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」
・飯塚市「空き家対策」
・飯塚市「空家再生促進支援補助金制度」
確認日：2026年11月3日
