【飯塚市】賃貸物件の家賃はいつ見直す？オーナー様が募集条件を確認したい5つのタイミング
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
飯塚市をはじめ筑豊エリアで賃貸物件を所有されているオーナー様から、
「今の家賃は適正ですか？」
「空室が続いているから家賃を下げた方がいい？」
「設備を新しくしたので家賃を上げられますか？」
といったご相談をいただくことがあります。
賃貸経営では、【一度決めた家賃をずっと同じにする】必要はありません。
周辺の募集状況や物件の築年数、設備、入居希望者の反応などによって、募集条件を見直した方がいいタイミングがあります。
ただし、「空室だからとりあえず家賃を下げる」という考え方だけではありません。
今回は、賃貸物件の家賃・募集条件を見直したい5つのタイミングについて解説します。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ① 入居者様の退去が決まったとき
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
家賃を見直しやすいタイミングの一つが、【現在の入居者様の退去が決まったとき】です。
例えば、5年前に、家賃50,000円で契約した物件だったとしても、
現在の周辺相場が同じとは限りません。
退去が決まったら、
・周辺の類似物件
・築年数
・間取り
・設備
・駐車場
・インターネット環境
などを確認し、【次の募集も50,000円でいいのか】を考えます。
反対に、周辺相場や設備状況によっては、募集条件を維持したり、見直したりする余地がある場合もあります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ② 空室が長く続いているとき
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、家賃50,000円の物件が3か月空室なら、50,000円 × 3か月=150,000円
の家賃収入が入らない計算になります。
※単純計算による説明例です。
この状態で、「家賃は絶対50,000円から下げない」と考えるより、
条件を少し見直すことで早く成約できるのであれば、結果として収益が改善する場合もあります。
例えば、家賃を2,000円下げると、年間では、2,000円 × 12か月＝24,000円 の差です。
一方で、家賃50,000円の空室が1か月長くなれば、50,000円分の収入機会を失います。
もちろん、【2,000円下げれば必ず決まる】ということではありません。
しかし、【家賃を維持することで空室期間がどのくらい長くなりそうか】まで考えることが重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ③ 問い合わせがまったく入らないとき
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
空室募集を開始して、
・閲覧はある
・お気に入り登録はされる
・でも問い合わせがない
という場合があります。
この場合、「物件そのものに需要がない」とは限りません。
例えば、
・家賃が周辺より高い
・初期費用が高い
・写真が分かりにくい
・設備が競合より弱い
・募集条件が分かりにくい
などが原因になっている可能性があります。
そのため、【問い合わせがない＝すぐ家賃を下げる】ではなく、
まず募集条件全体を確認します。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ④ 周辺に競合物件が増えたとき
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
賃貸市場は常に同じではありません。
例えば、自分の物件の近くに、
・新築アパート
・築浅物件
・インターネット無料物件
などが増えると、入居希望者様の選択肢も増えます。
仮に、自分の物件
家賃：55,000円
築20年
1LDK
インターネット別
近隣の競合物件
家賃：55,000円
築5年
1LDK
インターネット無料
という条件なら、そのままでは比較された際に厳しくなる可能性があります。
この場合、単純に家賃を下げるだけでなく、
・インターネット環境
・設備
・初期費用
・募集方法
などを見直す方法もあります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ⑤ 設備を新しくしたとき
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
反対に、「家賃を下げる」だけでなく、【条件を上げられないか検討する】タイミングもあります。
例えば、
・エアコン交換
・洗面台交換
・キッチン交換
・インターネット導入
・宅配ボックス設置
・防犯設備の追加
などを行った場合です。
設備改善によって競争力が高くなれば、以前と同じ家賃にこだわる必要はないかもしれません。
ただし、「設備に10万円かけたから家賃を5,000円上げよう」と単純に決めるのではなく、
【周辺相場で受け入れられる家賃なのか】を確認する必要があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 家賃を下げる前に「初期費用」を見直す方法もあります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、家賃50,000円を、48,000円へ下げるとします。
月額2,000円の違いなので、
2年間入居した場合、2,000円 × 24か月＝48,000円の差になります。
一方で、家賃は50,000円のままにして、入居時の費用を調整するという方法も考えられます。
つまり、【毎月ずっと下げるのか】【最初の費用を調整するのか】を比較するということです。
物件によってどちらが効果的かは異なります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 「家賃を1,000円下げるだけ」でも長期では変わります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、
家賃を、
50,000円
↓
49,000円
へ変更した場合、
月額では1,000円なので小さく感じるかもしれません。
しかし、
1年間：12,000円
5年間：60,000円
10年間：120,000円
の差になります。
そのため、募集時に家賃を変更するときには、【今月決めること】だけでなく、【長期的な収益】も考えて判断する必要があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 逆に「家賃を下げない方がいい」場合もあります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、
・募集を開始したばかり
・問い合わせが複数入っている
・内覧予定がある
・競合物件と比較して条件が悪くない
・繁忙期を迎える直前
などの場合です。
こうした状況で、「1週間決まらなかったから家賃を下げよう」と急ぐ必要はないかもしれません。
家賃を変更する前に、【現在どのくらい反応があるのか】を確認しましょう。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 家賃より先に写真を変えた方がいい場合も
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、実際の部屋はきれいなのに、
掲載写真が、
・暗い
・少ない
・昔の写真
・設備が分かりにくい
という状態では、物件の魅力が十分伝わっていない可能性があります。
その場合、家賃を3,000円下げる前に、【写真を撮り直す】ことで反応が変わることも考えられます。
賃貸募集では、家賃だけではなく、【見せ方】も重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 家賃を決めるときは「オーナー様の希望」だけで決めない
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
オーナー様としては、「できれば55,000円で貸したい」という希望があると思います。
一方、入居希望者様は、同じエリアの複数物件を比較しています。
そのため、
・周辺相場
・築年数
・設備
・間取り
・立地
・初期費用
などを踏まえ、【55,000円でも選ばれる理由があるか】を考えることが重要です。
希望家賃と市場家賃のバランスを見ながら募集条件を決めていきます。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 「安くすれば決まる」だけでは賃貸経営にならない
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
空室になるたびに、
55,000円
↓
52,000円
↓
50,000円
↓
48,000円
と家賃を下げ続ければ、どこかで決まりやすくなる可能性はあります。
しかし、それでは物件全体の収益が落ちてしまいます。
場合によっては、
家賃を下げる前に、
・募集写真
・設備
・初期費用
・インターネット環境
・原状回復
・入居条件
などを見直す方がよい場合もあります。
家賃値下げは、【空室対策の一つ】であって、【唯一の方法】ではありません。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 管理会社に確認したい3つの数字
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
現在空室があるオーナー様は、管理会社へ次の3つを聞いてみてください。
【① 問い合わせ件数】
募集開始から何件問い合わせが入ったのか。
【② 内覧件数】
実際に何組が部屋を見たのか。
【③ 周辺競合】
同じような物件はいくらで募集されているのか。
例えば、問い合わせ0件なのか、問い合わせ10件・内覧5件なのに決まらない
のかでは、原因が違う可能性があります。
家賃を変更する前に、【現在の募集状況を数字で把握する】ことをおすすめします。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 募集条件は「一度決めたら終わり」ではありません
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、
募集開始
↓
2週間後に反応確認
↓
1か月後に競合確認
↓
必要なら写真・条件変更
↓
再度反応確認
というように、【反応を見ながら改善する】ことが大切です。
賃貸募集は、「掲載したから待つ」だけではありません。
市場の反応を確認しながら、次の一手を考えていく必要があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 飯塚市の賃貸管理・空室対策はアシスト不動産へ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの賃貸管理についてご相談を承っています。
例えば、
「今の家賃が適正か分からない」
「空室が長く続いている」
「家賃を下げた方がいいと言われて迷っている」
「設備投資をした方がいい？」
「現在の管理会社から提案がない」
「自主管理から管理委託へ切り替えたい」
といったオーナー様もお気軽にご相談ください。
単純に、【家賃を下げましょう】というだけではなく、
・現在の募集条件
・競合物件
・設備
・写真
・入居希望者様の反応
などを確認しながら、募集方法を考えていきます。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ まとめ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
賃貸物件の家賃を見直したいタイミングは、
①退去が決まったとき
②空室が長く続いているとき
③問い合わせが少ないとき
④周辺に競合物件が増えたとき
⑤設備を新しくしたとき
などです。
ただし、【空室＝すぐ家賃を下げる】という考え方だけではありません。
まず、
・問い合わせ件数
・内覧件数
・周辺相場
・競合物件
・設備
・初期費用
・掲載内容
を確認しましょう。
そのうえで、【家賃を見直すのか】【別の条件を改善するのか】を考えることが大切です。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで賃貸管理・空室対策をご検討されているオーナー様は、株式会社アシストまでお気軽にお問い合わせください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【内部リンクに使う文言】
