【飯塚市】住宅ローンが残っている家は売却できる？残債がある場合の流れと確認ポイント
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
不動産の売却相談を受けていると、
「住宅ローンがまだ残っているけど売却できますか？」
「ローンを全部返してからじゃないと売れませんか？」
「売却価格よりローン残高の方が多かったらどうなる？」
といったご質問をいただくことがあります。
結論からいうと、【住宅ローンが残っていても、不動産を売却することは可能です。】
実際、住宅ローンの返済途中で、
・住み替え
・転勤
・家族構成の変化
・資産整理
・返済負担の見直し
などを理由に売却を検討される方もいらっしゃいます。
ただし、ローンが残っている物件を売却する場合には、
【現在のローン残高】と【不動産の売却想定価格】を確認することが非常に重要です。
今回は、飯塚市をはじめ筑豊エリアで住宅ローンが残っている不動産の売却をご検討されている方に向けて、基本的な流れをご紹介します。
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■ 住宅ローンが残っていても売却できる理由
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住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、一般的には金融機関の抵当権が設定されています。
そのため、不動産を売却して買主様へ引き渡す際には、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる状態にする必要があります。
ここで、「じゃあ売却前に現金でローンを全部返さないといけないの？」と思われるかもしれません。
必ずしもそうではありません。
売却代金を住宅ローンの返済に充て、決済時に残債を返済して抵当権を抹消する形で進めるケースがあります。
そのため、最初に確認したいのは、【住宅ローンの残高はいくらなのか】ということです。
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■ まず確認したいのは住宅ローンの残債
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住宅ローンが残っている家を売却する場合、最初に現在の残債を確認しましょう。
例えば、住宅ローン残高：1,500万円だったとします。
この住宅が、
1,800万円程度で売却できる見込みであれば、
売却代金からローンを返済できる可能性があります。
一方、住宅ローン残高：1,800万円
売却想定価格：1,500万円
の場合、単純計算では300万円不足します。
このように、【ローン残債と売却価格の関係】によって、売却方法の考え方が変わります。
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■ 売却価格がローン残高を上回る場合
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例えば、
売却価格：2,000万円
住宅ローン残債：1,500万円だったとします。
単純な差額は500万円です。
ただし、売却時には状況に応じて、
・仲介手数料
・登記関係費用
・住宅ローンの一括返済に関する費用
・測量費用
・残置物処分費用
などが必要になる場合があります。
そのため、【売却価格－住宅ローン残高】が、そのまま売主様の手取りになるわけではありません。
実際には売却に必要な費用も含めて計算する必要があります。
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■ 売却価格よりローン残高が多い場合は？
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一方、売却価格：1,500万円
住宅ローン残高：1,700万円
だった場合、単純計算では200万円不足します。
さらに売却費用も必要になる可能性があります。
このような場合には、
・自己資金で不足分を補えるか
・売却価格を上げられる可能性があるか
・金融機関との調整が必要か
などを確認する必要があります。
そのため、「ローンが残っているから、とりあえず売りに出してみよう」ではなく、
【売却前に資金計画を整理する】ことが重要です。
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■ 「いくらで売れるか」が分からないと判断できない
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住宅ローン残高だけ分かっていても、
その家が現在いくらで売れるのか分からなければ、売却できるかどうか判断しにくくなります。
そこで必要になるのが、【不動産査定】です。
例えば、
住宅ローン残高：1,600万円
査定価格：1,900万円前後
であれば、「売却によってローンを返済できる可能性がある」という判断材料になります。
反対に、
査定価格：1,300万円前後
であれば、不足額について考える必要があります。
つまり住宅ローンが残っている場合、【ローン残高の確認】と【不動産査定】をセットで行うことが重要です。
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■ 査定価格と実際の売却価格は違います
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ここで注意したいのが、【査定価格＝必ずその価格で売れる】わけではないということです。
例えば、査定価格：1,800万円だからといって、必ず1,800万円で成約するとは限りません。
実際には、
・売出価格
・購入希望者の反応
・周辺の競合物件
・建物の状態
・販売期間
・価格交渉
などによって成約価格は変わる可能性があります。
住宅ローン残債との余裕が小さい場合には、【少し価格が下がってもローンを返済できるのか】まで確認しておくと安心です。
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■ 売却時には「手取り額」を計算する
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住宅ローンが残っている場合、売出価格だけを見るのではなく、【最終的な手取り】を確認しましょう。
例えば、
売却価格：2,000万円
住宅ローン残債：1,600万円
の場合でも、売却に必要な諸費用が100万円かかれば、
単純計算では、
2,000万円
－1,600万円
－100万円
＝300万円
となります。
※上記は説明用の仮定例です。
このように、「家がいくらで売れるか」だけではなく、【売却後にいくら残るのか】まで考えることが大切です。
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■ 住宅ローンの残高はどうやって確認する？
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住宅ローン残高は、
・金融機関の残高証明書
・返済予定表
・インターネットバンキング
・金融機関への問い合わせ
などで確認できる場合があります。
また、一括返済を行う場合には、金融機関によって手続き方法や必要な費用が異なる場合があります。
本格的に売却を進める場合には、
【売却予定時点でいくら返済すれば完済になるのか】
を金融機関へ確認しておくと、その後の資金計画を立てやすくなります。
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■ 住み替えの場合はさらに資金計画が重要
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現在の住宅を売却して、新しい住宅を購入する場合には、【売却】と【購入】のタイミングも重要になります。
例えば、
・先に現在の家を売る
・先に新しい家を購入する
・売却と購入をできるだけ近い時期に行う
など、進め方があります。
住宅ローンが残っている状態で次の住宅を購入する場合には、新しい住宅ローンの審査にも関係してくる可能性があります。
そのため住み替えでは、【売却価格】【現在の住宅ローン】【次の住宅購入価格】をまとめて考える必要があります。
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■ 「ローン残高＝購入したときの借入額」ではありません
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意外と多いのが、「2,500万円借りたから、まだ2,500万円近く残っていると思う」というケースです。
住宅ローンは毎月返済していますので、現在の残高は購入時の借入額とは異なります。
反対に、
「かなり返済しているから、もうほとんど残っていないはず」
と思っていても、実際の残高が想像より多い場合もあります。
そのため、売却を考え始めたら、【一度正確な残高を確認する】ことをおすすめします。
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■ 売却前にやってはいけないことは？
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住宅ローンが残っているからといって、
売却を急ぐ必要はありません。
また、
「少しでも高く売るために先にリフォームしよう」
「古いから先に解体しよう」
と大きな費用をかける前に、一度査定を受けることをおすすめします。
住宅ローン残高がある場合は、
売却前にさらに大きな費用をかけることで、資金計画が厳しくなる可能性があります。
まず、
①住宅ローン残高を確認する
②現在の不動産価格を査定する
③売却に必要な費用を確認する
④手取り額を計算する
という順番で整理してみましょう。
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■ ローンが残っているマンションも考え方は同じ？
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基本的な考え方はマンションでも同様です。
ただしマンションの場合には、
・管理費
・修繕積立金
・駐車場
・引渡しまでの費用
なども確認しておく必要があります。
マンションを購入してまだ数年しか経っていない場合でも、
転勤や住み替えなどを理由に売却するケースはあります。
「まだローンがかなり残っているから売れない」と判断する前に、【現在のマンション査定価格】を確認してみましょう。
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■ 売却するか決めていなくても査定できます
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住宅ローンが残っている方の中には、
「査定を頼んだら売らないといけないのでは？」
と心配される方もいらっしゃいます。
しかし、「売却した場合、ローンを返済できるか確認したい」という段階でも、査定は判断材料になります。
例えば、
住宅ローン残高：1,800万円
↓
不動産査定：2,100万円前後
↓
「売却という選択肢も考えられそう」
ということが分かる場合があります。
反対に、査定価格が残債を大きく下回るのであれば、すぐに売らず別の方法を検討する判断材料にもなります。
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■ 飯塚市の住宅ローンが残る家の売却もアシスト不動産へ
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株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの不動産売却・査定についてご相談を承っています。
例えば、
「住宅ローンが残っているけど売りたい」
「ローン残債より高く売れるか知りたい」
「住み替えを検討している」
「売却した場合の手取りを知りたい」
「購入して数年だけど売却できる？」
「マンションのローンが残っている」
といった方もお気軽にご相談ください。
住宅ローンが残っている場合には、【いくらで売れそうか】だけではなく、
【売却後にローンを返済できるか】
【手元にいくら残りそうか】
まで一緒に整理することが重要です。
まだ売ると決めていない段階でも問題ありません。
まずは現在の不動産価値を確認するところから始めてみましょう。
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■ まとめ
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住宅ローンが残っていても、不動産を売却することは可能です。
重要なのは、
①現在の住宅ローン残高を確認する
②不動産の査定価格を確認する
③売却に必要な費用を把握する
④売却後の手取り額を計算する
⑤住宅ローンを返済できるか確認する
という流れです。
特に、【売却価格がローン残高を上回るか】だけではなく、【諸費用まで含めて返済できるか】を確認することが大切です。
住宅ローンがあるからといって、「売却できない」と最初から諦める必要はありません。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで、住宅ローンが残る戸建住宅・マンションの売却をご検討されている方は、株式会社アシストまでお気軽にお問い合わせください。
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