いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
賃貸物件を所有していると、避けることができないのが、【入居者様の退去】です。
長く住んでいただいた入居者様から、
「来月退去します」と連絡が入ると、オーナー様としては、
「次の入居者はすぐ決まるだろうか？」
「退去してから募集を始めればいい？」
「どこまで室内をきれいにすればいい？」
「家賃は今までと同じでいい？」
など、さまざまなことを考える必要があります。
賃貸経営では、【退去した後に動き始める】のではなく、
【退去が決まった時点から次の募集準備を始める】ことが重要です。
今回は、飯塚市をはじめ筑豊エリアでアパート・マンション・戸建賃貸を所有されているオーナー様に向けて、
退去が決まったときに確認したい5つのポイントをご紹介します。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ① 退去日を確認したら、すぐ次の募集を考える
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
まず確認したいのが、【実際にいつ部屋が空くのか】です。
例えば、「11月末で退去予定」と分かった場合、
12月になってから、「それでは募集条件を考えましょう」と動き始める必要はありません。
退去予定が分かった段階から、
・現在の家賃
・周辺の募集物件
・同じ間取りの競合
・今の設備
・過去の募集条件
などを確認することができます。
空室期間が1か月長くなるだけでも、その期間の家賃収入は入りません。
例えば、
家賃50,000円の物件なら、
1か月空室：50,000円
3か月空室：150,000円
6か月空室：300,000円
の家賃収入が入らない計算になります。
※単純計算であり、実際の賃貸経営収支を示すものではありません。
そのため、【退去してから考える】のではなく、【退去予定の段階から考える】ことが大切です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ② 今までの家賃をそのまま引き継いでいい？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
次に確認したいのが募集家賃です。
例えば、
「前の入居者が家賃55,000円だったから、次も55,000円」
と自動的に決めるのではなく、一度現在の相場を確認してみましょう。
前回の入居から数年経過していれば、
周辺に、
・新築物件が増えた
・似た条件の物件が増えた
・家賃相場が変わった
・設備に対するニーズが変わった
可能性もあります。
逆に、周辺の物件より設備や立地条件が良ければ、従来と同程度の家賃で募集できる場合もあります。
大切なのは、【前回の家賃】ではなく、
【今の市場で比較したときにどう見えるのか】です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ③ 原状回復は「きれいにする」だけではなく次の募集を考える
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
入居者様が退去すると、室内の状態を確認して必要な原状回復を行います。
例えば、
・クロス
・床
・水回り
・エアコン
・照明
・建具
・設備
などを確認します。
ここで重要なのは、【何でも新品に交換すればいい】ということではありません。
例えば、まだ十分使用できる設備をすべて交換すると、工事費が大きくなります。
一方で、長年使用して劣化した設備をそのまま残すと、募集時に他の物件と比較されて選ばれにくくなる可能性があります。
そのため、【修理するもの】【交換するもの】【そのまま使用するもの】を分けて考えることが重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ④ 修繕費だけでなく「空室期間」も考える
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
オーナー様からすると、「できるだけ修繕費を抑えたい」と思われるのは当然だと思います。
ただし、修繕費用だけを抑えた結果、なかなか入居者様が決まらなければ、家賃収入の減少につながります。
例えば、設備交換：80,000円を行うことで物件の印象が改善し、入居者様が早く決まる可能性があるとします。
一方、「8万円がもったいない」という理由でそのまま募集し、家賃50,000円の物件が2か月余計に空室になれば、
家賃収入だけで100,000円分の機会を失うことになります。
もちろん、【設備を交換すれば必ず早く決まる】というわけではありません。
重要なのは、【修繕費】だけを見るのではなく、【その費用をかけることで募集力がどの程度変わるのか】を考えることです。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ⑤ 募集写真をそのまま使い続けていませんか？
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
意外と重要なのが、【物件写真】です。
以前撮影した写真を何年間も使用している場合、
・写真が暗い
・現在の室内と違う
・設備交換前の写真
・画質が低い
・部屋の広さが伝わらない
ということがあります。
現在、お部屋を探す方の多くは、まずインターネット上の物件情報を確認します。
そのため、【写真を見て問い合わせするかどうか】が決まることもあります。
原状回復が終わったら、
・明るい時間帯
・室内全体
・キッチン
・浴室
・トイレ
・収納
・設備
・外観
・駐車場
などを改めて撮影することも重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 募集条件は「家賃」だけではありません
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
空室対策というと、「家賃を下げれば決まる」と考えてしまいがちです。
しかし、募集条件には家賃以外にも、
・敷金
・礼金
・初期費用
・駐車場
・インターネット
・設備
・入居条件
など、さまざまな要素があります。
例えば、家賃を3,000円下げる方法もあれば、
家賃を維持しながら初期費用の条件を見直す方法も考えられます。
3,000円の家賃値下げは、
3,000円 × 12か月 ＝ 36,000円
年間では36,000円です。
2年間なら72,000円です。
そのため、
【毎月の家賃を下げ続けるのか】
【入居時の条件を調整するのか】
は比較して考える必要があります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 退去したら一度「競合物件」を確認する
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
次の募集を始める前に、周辺でどのような物件が募集されているか確認しましょう。
例えば、
自分の物件が、
家賃：50,000円
築年数：20年
1LDK
駐車場1台
だったとします。
周辺に、
家賃：49,000円
築年数：10年
1LDK
インターネット無料
駐車場1台
という物件が複数あれば、比較された際に厳しくなる可能性があります。
そこで、「家賃を下げる」だけではなく、
・設備を追加する
・初期費用を見直す
・写真を改善する
・募集方法を変える
などの方法を考えます。
重要なのは、【自分の物件だけを見るのではなく、競合と比較すること】です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 退去から募集までの時間を短くする
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
例えば、
退去
↓
室内確認まで1週間
↓
工事見積もりまで1週間
↓
工事開始まで2週間
↓
完成してから写真撮影
↓
その後募集開始となると、募集開始までかなり時間がかかってしまいます。
もちろん、工事内容によって必要な期間は異なります。
しかし、事前に、
・退去日を把握
・修繕業者を調整
・募集条件を検討
・募集資料を準備
しておけば、空室期間を短縮できる可能性があります。
賃貸管理では、
【問題が起きてから対応する】
だけではなく、
【次に起こることを想定して準備する】
ことも重要だと考えています。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 戸建賃貸の場合も同じです
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
これはアパートやマンションだけではありません。
飯塚市・筑豊エリアでは、戸建住宅を賃貸として貸しているオーナー様もいらっしゃいます。
戸建賃貸の場合には、
・庭
・草木
・駐車場
・給湯器
・エアコン
・水回り
・外回り
など、アパートとは違った確認事項があります。
特に長く入居していた戸建住宅では、退去後に複数の修繕箇所が見つかる場合があります。
だからこそ、【どこまで修繕すれば次の募集に必要なのか】を判断することが大切です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 「修繕してから考える」ではなく募集条件も同時に考える
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
退去後によくある流れとして、
①まず工事をする
②きれいになった
③それから家賃を考える
という進め方があります。
しかし、最初から、
【どの家賃で募集するのか】
【どのような入居者を想定するのか】
を考えておけば、必要な修繕内容も変わる可能性があります。
例えば、
単身者向けに募集するのか、
ファミリー向けに募集するのか、
学生向けなのか、
によって重視される設備は異なります。
そのため、【原状回復】と【次の募集】は別々に考えず、セットで考えることをおすすめします。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 管理会社に任せるメリットは「退去後の動き」にもあります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
管理会社へ賃貸管理を委託するメリットは、
家賃の入金確認や入居者対応だけではありません。
例えば退去が決まった場合、
・退去日の確認
・室内確認
・原状回復工事の調整
・募集条件の検討
・物件写真
・入居者募集
・次の契約
まで、一連の流れを相談できます。
賃貸経営では、【入居中の管理】と同じくらい、【退去から次の入居まで】が重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 飯塚市の賃貸管理はアシスト不動産へ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの賃貸管理についてご相談を承っています。
例えば、
「来月退去する部屋がある」
「退去後にどこまで修繕すればいいか分からない」
「空室になる期間をできるだけ短くしたい」
「現在の家賃が適正か確認したい」
「募集写真を見直したい」
「自主管理が負担になってきた」
「今の管理会社を変更するか迷っている」
といったオーナー様もお気軽にご相談ください。
アパート・マンションだけでなく、戸建賃貸の管理についてもご相談いただけます。
退去後の原状回復だけを見るのではなく、【次の入居者様をどう募集するか】まで一緒に考えていきます。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ まとめ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
入居者様の退去が決まったら、
①退去日を確認して早めに募集準備を始める
②現在の家賃が適正か確認する
③必要な原状回復を整理する
④修繕費と空室期間を一緒に考える
⑤募集写真や募集条件を見直す
という流れが重要です。
賃貸経営では、【退去そのもの】をなくすことはできません。
しかし、【退去してから次の入居までの期間】をどう管理するかによって、賃貸経営の収支は変わってきます。
だからこそ、「退去したから修理する」だけではなく、【次の成約までを一つの流れとして考える】ことが大切です。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで賃貸管理・空室対策をご検討されているオーナー様は、株式会社アシストまでお気軽にお問い合わせください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【内部リンクに使う文言】
▶ アパートの空室が埋まらないときに見直したい5つのポイントはこちら
▶ 賃貸管理は自分でする？管理会社に任せる？違いはこちら
▶ 賃貸管理会社を変更したいオーナー様はこちら
▶ 飯塚市で賃貸管理会社を選ぶ5つのポイントはこちら
▶ 飯塚市・筑豊エリアで賃貸管理をご検討のオーナー様はこちら
▶ アシスト不動産へのお問い合わせはこちら
