【飯塚市】賃貸管理会社は変更できる？切り替えを考えるタイミングと確認したいポイント
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
飯塚市をはじめ筑豊エリアで賃貸物件を所有されているオーナー様の中には、
「今の管理会社の対応が遅い」
「空室が続いているけど提案がない」
「管理を任せているのに、自分で対応することが多い」
「管理会社を変更したいけど、どう進めればいいか分からない」
といったお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。
一度管理会社へ任せると、「途中で変更するのは難しいのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、現在の管理状況や契約内容を確認したうえで、管理会社の変更を検討することは可能です。
今回は、管理会社の変更を考えるタイミングや、切り替える前に確認しておきたいポイントをご紹介します。
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■ 管理会社を変更したくなるのはどんなとき？
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管理会社を変更する理由は、オーナー様によってさまざまです。
例えば、
・連絡しても返事が遅い
・入居者対応の状況が分からない
・修繕の報告が少ない
・空室募集について提案がない
・長期間空室が続いている
・家賃や募集条件を見直してもらえない
・担当者が頻繁に変わる
・管理内容と費用が合っていない
などがあります。
もちろん、空室があるからといって、すべて管理会社に原因があるわけではありません。
物件の立地、築年数、設備、家賃設定なども影響します。
重要なのは、【現在の管理会社が、物件の状況に対してどのような提案をしているか】です。
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■ ① 空室が続いているのに提案がない
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賃貸経営で特に気になるのが空室です。
1室空いているだけでも、その期間は家賃収入が発生しません。
例えば家賃50,000円の部屋が6か月空室になれば、
50,000円 × 6か月 ＝ 300,000円
の家賃収入が入らない計算になります。
※単純計算であり、実際の収支を示すものではありません。
空室が長引いている場合には、
・家賃設定
・初期費用
・募集写真
・設備
・掲載内容
・競合物件
などを確認する必要があります。
大切なのは、「空いているので待ちましょう」だけではなく、
【なぜ決まらないのか】【次に何を変えるのか】を相談できる管理会社かどうかです。
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■ ② 入居者対応の報告が少ない
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オーナー様からすると、「管理会社へ任せているから安心」と思いたいところです。
しかし、
「入居者からどんな問い合わせがあったのか分からない」
「修理が終わったのか分からない」
「退去の話を後から知った」
という状態では不安になると思います。
もちろん、すべての細かな連絡を毎回報告する必要があるとは限りません。
それでも、
・重要な修繕
・退去
・滞納
・トラブル
・大きな費用が発生する工事
などについて、必要な情報が共有されることは大切です。
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■ ③ 修繕費用について説明が少ない
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賃貸物件を所有していると、設備の故障や建物の修繕が発生します。
例えば、
・エアコン
・給湯器
・水栓
・トイレ
・換気扇
・共用部分
などです。
修繕そのものは必要でも、
「なぜこの工事が必要なのか」
「いくらかかるのか」
「他の方法はないのか」
が分からないまま進んでしまうと、オーナー様としては判断しづらいと思います。
管理会社を選ぶ際には、【修理を手配できるか】だけではなく、
【オーナー様へ説明したうえで進めてくれるか】も確認したいポイントです。
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■ ④ 管理会社に任せているのに自分で対応することが多い
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管理委託をしているにもかかわらず、
・入居者から直接電話が来る
・業者を自分で探している
・家賃の確認を自分でしている
・退去後の工事を自分で手配している
という状態であれば、一度管理内容を確認してみてもいいかもしれません。
もちろん、管理契約によって委託範囲は異なります。
そのため、「管理会社がやってくれない」と判断する前に、【現在の契約では何を委託しているのか】を確認しましょう。
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■ 管理会社を変更する前に確認したいこと
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実際に管理会社を変更する場合、まず確認していただきたいのが現在の管理委託契約です。
特に、
・契約期間
・更新時期
・解約方法
・解約の申し入れ時期
・引継ぎ方法
・違約金などの有無
について確認します。
契約内容によって変更までの流れは異なるため、
【先に現在の管理会社へ解約を伝える】のではなく、まず契約書を確認することが大切です。
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■ 入居中の物件でも管理会社は変更できる？
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「現在入居者がいるので、管理会社を変えられないのでは？」
と思われる方もいらっしゃいます。
入居中の物件についても、管理会社の変更を検討することはできます。
ただし、切り替える際には、
・賃貸借契約書
・入居者情報
・家賃の入金状況
・保証会社
・鍵
・修繕履歴
・預かり金
・入居者への連絡
など、さまざまな情報を引き継ぐ必要があります。
管理会社を変更すること自体より、【入居者様へ迷惑をかけずに引継ぎを行うこと】が重要です。
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■ 管理会社を変えると入居者にも影響する？
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管理会社が変更になると、
・家賃の振込先
・問い合わせ先
・修理の連絡先
などが変わる場合があります。
そのため、入居者様への案内も必要になります。
入居者様からすると、「急に知らない会社から連絡が来た」という状態にならないように、
変更時期や連絡先などを分かりやすく伝えることが大切です。
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■ 新しい管理会社を選ぶときに見たいポイント
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管理会社を変更するのであれば、
「今より管理費が安いから」だけで選ぶのではなく、管理内容まで比較しましょう。
例えば、
① 入居者対応の範囲
② 家賃管理
③ 修繕時の対応
④ 退去時の対応
⑤ 空室募集の方法
⑥ オーナー様への報告
⑦ 管理委託料以外に必要な費用
などです。
特に重要なのは、【入居中の管理】と【空室になったときの募集】の両方をどのように行うのかです。
賃貸経営では、管理するだけでなく、【次の入居者を早く見つけること】も重要になります。
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■ 管理会社変更を検討するなら「現在の問題」を整理する
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管理会社を変更する前に、「今の会社の何が不満なのか」を整理してみることをおすすめします。
例えば、
【連絡が遅い】
【空室対策の提案がない】
【修繕費用が分かりにくい】
【報告が少ない】
【入居者募集が弱い】
などです。
現在の問題が明確になれば、次の管理会社を選ぶ際にも、「何を重視したいのか」が分かりやすくなります。
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■ 飯塚市の管理会社変更もアシスト不動産へ
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株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの賃貸管理についてご相談を承っています。
例えば、
「現在の管理会社を変更するか迷っている」
「長期間空室が続いている」
「管理会社からあまり提案がない」
「自主管理が負担になってきた」
「相続したアパートの管理を任せたい」
「戸建賃貸1戸だけでも相談したい」
といったオーナー様もお気軽にご相談ください。
まだ管理会社を変更すると決めていない段階でも問題ありません。
まずは、
【現在どのような管理をしているのか】
【どこに困っているのか】
【今後どのような管理を希望するのか】
を整理するところからお話を伺います。
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■ まとめ
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現在の管理会社について、
・連絡が遅い
・報告が少ない
・空室対策の提案がない
・管理を任せているのに負担が大きい
と感じている場合には、一度現在の管理内容を確認してみてもいいかもしれません。
管理会社を変更する際には、
①現在の管理委託契約を確認する
②変更したい理由を整理する
③新しい管理会社の業務内容を確認する
④入居者様への影響を考える
⑤管理情報をきちんと引き継ぐ
という流れが大切です。
管理会社は、賃貸経営を長く続けていくうえで重要なパートナーです。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで、賃貸管理や管理会社の変更をご検討されているオーナー様は、株式会社アシストまでお気軽にお問い合わせください。
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