【飯塚市】賃貸管理は自分でする？管理会社に任せる？オーナー様が知っておきたい違いと判断ポイント
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
今回は、飯塚市をはじめ筑豊エリアでアパートや戸建賃貸などを所有されているオーナー様に向けて、
「賃貸管理は自分でできる？」
「管理会社に任せると何をしてくれるの？」
「管理費を払ってまで委託する必要はある？」
「今は自分で管理しているけど、そろそろ負担を感じている」といった疑問について解説します。
賃貸経営では、入居者様が決まればそれで終わりというわけではありません。
家賃の入金確認や設備の故障対応、退去時の手続きなど、入居後にもさまざまな業務が発生します。
こうした管理業務をオーナー様ご自身で行う方法を「自主管理」、管理会社へ委託する方法を「管理委託」といいます。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、所有物件やオーナー様の状況に合わせて判断することが大切です。
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■ 自主管理とは？
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自主管理とは、オーナー様ご自身で賃貸物件の管理を行う方法です。
例えば、
・家賃の入金確認
・入居者様からの問い合わせ対応
・設備故障時の修理手配
・建物や共用部分の確認
・退去時の立ち会い
・原状回復工事の手配
などを、ご自身で対応します。
自主管理のメリットは、管理会社へ支払う管理委託料を抑えられることです。
また、入居者様や物件の状況を直接把握しやすいという面もあります。
一方で、対応する時間や手間がかかることも理解しておく必要があります。
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■ 自主管理で負担になりやすいこと
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自主管理をされているオーナー様からは、「以前は問題なかったけど、最近は管理が大変になってきた」
というお話を伺うこともあります。
例えば、次のようなケースです。
【① 設備の故障対応】
「エアコンが動かない」
「お湯が出ない」
「トイレの水が止まらない」
など、入居者様から突然連絡が入ることがあります。
故障内容を確認し、必要に応じて修理業者を手配しなければなりません。
オーナー様が仕事中や遠方にいる場合、すぐに対応することが難しいケースもあります。
【② 家賃の入金確認】
毎月の家賃が予定どおり入金されているか確認する必要があります。
万が一、入金が確認できない場合には、状況を確認し、契約内容に沿って対応することになります。
【③ 退去時の対応】
退去の連絡を受けた際には、
・退去日程の確認
・室内状況の確認
・鍵の返却
・原状回復の確認
・修繕工事の手配
・次の入居者募集
など、複数の業務が発生します。
特に退去から次の入居までの期間が長くなると、その分家賃収入が得られない期間も長くなります。
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■ 管理会社へ委託すると何が変わる？
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管理委託とは、オーナー様に代わって不動産会社などが賃貸管理業務を行う方法です。
管理会社や契約内容によって異なりますが、一般的には、
・家賃の入金管理
・入居者様からの問い合わせ受付
・設備故障時の対応窓口
・修繕業者の手配
・退去時の手続き
・原状回復工事の手配
・募集条件の提案
などを依頼できる場合があります。
ただし、管理会社へ委託すれば、すべての費用や責任が管理会社へ移るわけではありません。
修繕費用の負担や工事の承認方法、対応できる業務の範囲などは、管理委託契約の内容によって異なります。
委託前に「何を任せられるのか」を確認することが重要です。
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■ 管理委託のメリット① 管理の手間を減らせる
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管理委託の大きなメリットは、日々の管理業務にかかる時間や手間を減らせることです。
特に、
・本業が忙しい
・複数の物件を所有している
・物件から離れた場所に住んでいる
・入居者対応に負担を感じている
といったオーナー様にとっては、管理委託を検討する理由になります。
入居者様からの連絡窓口を整理することで、オーナー様が直接対応する機会を減らせる可能性があります。
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■ 管理委託のメリット② 募集から退去まで相談しやすい
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賃貸経営では、入居中の管理だけでなく、空室になった際の対応も重要です。
例えば、
「今の家賃設定は適切なのか」
「設備を交換した方がいいのか」
「原状回復工事はどこまで行うべきか」
「募集写真や掲載内容を見直すべきか」
など、判断に迷う場面があります。
管理会社へ委託する場合は、日々の管理状況を踏まえて、募集条件や修繕について相談しやすくなることもメリットの一つです。
もちろん、提案内容や募集活動は管理会社によって異なります。
管理を任せる際には、入居中の対応だけでなく、空室時にどのような提案をしてもらえるのかも確認してみましょう。
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■ 管理委託のデメリットは？
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管理会社へ委託する場合には、管理委託料が発生します。
また、管理会社や契約内容によっては、
・新規入居時の費用
・更新時の費用
・退去時の費用
・工事手配に関する費用
などが別途必要になる場合もあります。
そのため、「管理委託料が何％なのか」だけでなく、「どの業務が含まれているのか」「別途費用が発生するのはどのような場合か」まで確認することが大切です。
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■ 管理委託料はどのくらい？
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管理委託料は、管理会社や委託内容によって異なります。
ここでは、仮に月額家賃の5％（税別）で管理を委託する場合を考えてみましょう。
【家賃50,000円の場合】
管理委託料：月額2,500円＋消費税
【家賃60,000円の場合】
管理委託料：月額3,000円＋消費税
【家賃70,000円の場合】
管理委託料：月額3,500円＋消費税
※上記は計算例であり、株式会社アシストの管理委託料を示すものではありません。
この費用をどう考えるかは、オーナー様によって異なります。
自主管理を続けることで費用を抑えたい方もいれば、管理の時間や手間を減らしたい方もいらっしゃいます。
管理委託料だけでなく、現在ご自身が管理に費やしている時間や負担も含めて比較してみましょう。
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■ 自主管理と管理委託、どちらが向いている？
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それぞれの特徴を整理すると、次のようになります。
【自主管理を検討しやすいケース】
・所有物件が少ない
・物件の近くに住んでいる
・入居者対応の時間を確保できる
・修繕業者とのつながりがある
・管理費用を抑えたい
【管理委託を検討しやすいケース】
・本業が忙しい
・複数の賃貸物件を所有している
・物件から離れた場所に住んでいる
・入居者対応に負担を感じている
・空室募集や修繕について相談したい
どちらが正解ということではありません。
現在の管理状況や今後の賃貸経営の方針に合わせて判断することが大切です。
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■ 現在、自主管理をしている物件でも相談できる？
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もちろん、現在オーナー様ご自身で管理されている物件についても、管理委託を検討することは可能です。
例えば、
「今まで自分で管理してきたけど、そろそろ任せたい」
「戸建賃貸を1棟だけ所有している」
「親からアパートを引き継いだ」
「県外に住んでいるため、飯塚市の物件を管理できない」
といったケースです。
管理委託を検討する際には、
・現在の入居状況
・賃貸借契約の内容
・家賃の入金方法
・建物や設備の状態
・現在の管理方法
などを確認しながら、今後の管理体制を整理していきます。
「まだ委託するか決めていない」という段階でも、まずは現在の状況を相談してみることをおすすめします。
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■ 飯塚市の賃貸管理はアシスト不動産へ
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株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの賃貸管理についてご相談を承っています。
アパート・マンションだけでなく、戸建賃貸を所有されているオーナー様もお気軽にお問い合わせください。
例えば、
「自主管理から管理委託へ切り替えたい」
「現在の管理方法を見直したい」
「相続した賃貸物件の管理について相談したい」
「入居者対応に負担を感じている」
「空室が続いている」
「今の管理会社から変更を検討している」
といったご相談もお待ちしております。
賃貸経営は、物件を所有している限り続いていくものです。
オーナー様のご負担を減らしながら、安心して賃貸経営を続けられる管理体制を一緒に考えていきます。
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■ まとめ
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賃貸管理には、「オーナー様ご自身で管理する自主管理」と「管理会社へ業務を委託する管理委託」という方法があります。
自主管理は管理委託料を抑えられる一方、入居者対応や修繕手配などの時間と手間がかかります。
管理委託では費用が発生しますが、日々の管理業務の負担を減らせる可能性があります。
大切なのは、費用だけで判断するのではなく、
【現在の管理負担】
【所有物件の状況】
【今後の賃貸経営の方針】
を整理することです。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで賃貸管理にお悩みのオーナー様は、株式会社アシストまでお気軽にご相談ください。
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