【飯塚市】古家付き土地は解体してから売るべき？そのまま売却する場合との違いを解説
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
飯塚市をはじめ筑豊エリアで中古住宅や相続した実家の売却相談を受けていると、
「建物がかなり古いのですが、解体してから売った方がいいですか？」
というご質問をいただくことがあります。
築年数が経過した住宅を見ると、「こんなに古い家は価値がないだろうから、先に壊した方が売りやすいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、必ずしも【古い家＝解体してから売却】が正解とは限りません。
物件によっては、古家付き土地としてそのまま販売した方が売主様にとって負担が少なく、結果的に売却を進めやすい場合もあります。
今回は、「古家付きのまま売る」「解体して更地にしてから売る」
それぞれの特徴と、判断する際に確認したいポイントについて解説します。
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■ そもそも「古家付き土地」とは？
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古家付き土地とは、建物が存在している状態で、土地としての利用価値にも着目して販売される不動産です。
例えば、
・築年数がかなり経過している
・建物の老朽化が進んでいる
・購入後に建替えを検討する方が多い
・建物より土地としての評価が中心になる
といった物件があります。
ただし、築年数が古いからといって、必ず建物を解体しなければ売却できないわけではありません。
中古住宅として検討する方もいれば、「購入してリフォームしたい」「建物を解体して新築したい」という方もいます。
そのため、まずは物件の状態と土地の条件を確認することが重要です。
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■ 古家付きのまま売却するメリット
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まずは、建物を解体せず、そのまま販売する場合です。
【① 売却前の解体費用を負担しなくていい】
大きなメリットは、売却前に解体費用を支払わなくても販売を開始できることです。
建物の大きさや構造、立地、残置物などによって解体費用は変わります。
「売れるかどうか分からない段階で、大きな費用をかけるのは不安」
という売主様も少なくありません。
古家付きの状態であれば、まずは現状のまま販売活動を始めるという選択肢があります。
【② 建物を利用したい購入者も検討できる】
築古住宅であっても、
「自分でリフォームして住みたい」
「DIYをしながら使用したい」
「投資用として活用したい」
と考える方がいる場合もあります。
先に解体してしまうと、こうした購入希望者には販売できなくなります。
【③ 解体するかどうかを買主様に任せられる】
購入後に、
・そのまま使用する
・リフォームする
・解体して新築する
といった選択を買主様側で判断していただく方法もあります。
売主様側で最初から用途を限定しないという考え方です。
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■ 古家付きのまま売る場合の注意点
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一方で、古家付きで販売する場合には注意点もあります。
建物の状態が悪い場合、「解体費用がどのくらい必要なのだろう？」と購入希望者が不安に感じることがあります。
そのため、【土地価格＋購入後の解体費用】まで考えて価格を比較されることがあります。
例えば、同じエリアにすぐ建築できる更地がある場合、古家付き土地との価格差が小さければ、更地を選ぶ方もいるでしょう。
古家付き土地として販売する場合は、「建物がある状態で、いくらなら市場で検討されやすいか」を考える必要があります。
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■ 解体して更地にするメリット
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次に、建物を解体して更地として販売する方法です。
【① 土地の状態を確認しやすい】
建物がなくなることで、購入希望者が土地の形状や広さをイメージしやすくなります。
【② 新築を検討している方に提案しやすい】
土地を探している方の中には、「購入したら新築住宅を建てたい」という方も多くいらっしゃいます。
古い建物が残っているより、更地の方が新築後のイメージを持ちやすい場合があります。
【③ 解体費用を購入後に考えなくてよい】
すでに更地になっていれば、買主様側で既存建物の解体を手配する必要がありません。
これも購入判断のしやすさにつながる可能性があります。
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■ では、先に解体した方が高く売れる？
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ここは非常に重要です。
【解体したからといって、解体費用以上に高く売れるとは限りません。】
例えば、
古家付きの状態：800万円
解体費用：200万円
更地にした後：950万円
という結果であれば、150万円販売価格が上がったとしても、200万円の解体費用を負担しているため、単純計算では売主様の手取りが増えたとはいえません。
※上記金額は説明用の仮定例です。
そのため、「更地の方が売れそうだから、とりあえず解体する」のではなく、
【古家付きの場合の売却想定価格】
【更地の場合の売却想定価格】
【解体に必要な費用】を比較して判断することが大切です。
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■ 解体する前に「再建築できる土地か」を確認
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古家を解体する前には、土地の法的な条件についても確認が必要です。
現在建物が建っているからといって、「解体した後も当然、新しい住宅を建てられる」とは限りません。
接道状況や道路の種類、都市計画上の制限などによっては、建替えについて確認が必要になる物件があります。
そのため、古い住宅を売却する場合には、
・接している道路
・接道状況
・用途地域などの都市計画
・境界
・建築に関する制限
などを確認しておくことが重要です。
特に、【建物を解体する前】に確認しておきたいポイントです。
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■ 残置物がある場合はどうする？
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相続した実家などでは、「家の中に家具や荷物が大量に残っている」というケースもあります。
この場合も、「全部処分してからでないと査定できない」というわけではありません。
まずは現状のまま不動産会社へ相談し、
・残置物を撤去して販売する
・現状のまま販売する
・売買条件の中で処理方法を調整する
など、物件に合わせて方法を検討します。
売却するかどうか決まっていない段階で、急いで荷物を処分する必要はありません。
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■ 「解体してから査定」ではなく「査定してから解体を判断」
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株式会社アシストとしておすすめしたい順番は、
【① 現状のまま査定する】
↓
【② 土地・建物・道路などの条件を確認する】
↓
【③ 古家付きで売った場合の価格を考える】
↓
【④ 解体費用を確認する】
↓
【⑤ 更地にした場合と比較する】
↓
【⑥ 解体するか判断する】
という流れです。
先に数百万円をかけて建物を解体してしまうと、元に戻すことはできません。
だからこそ、【壊す前に、一度査定する】ということが大切です。
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■ 飯塚市の築古住宅・古家付き土地もアシスト不動産へ
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株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの不動産売却についてご相談を承っています。
例えば、
「相続した実家が古い」
「何年も空き家になっている」
「家の中に荷物が残っている」
「解体して売るべきか分からない」
「建物に価値があるのか知りたい」
「土地として売った場合の価格を知りたい」
「境界や道路のこともよく分からない」
といった段階でも問題ありません。
建物が古いからといって、「先に解体しないと不動産会社に相談できない」ということはありません。
まずは現状を確認し、
【そのまま売るのか】
【解体して売るのか】
【別の活用方法を考えるのか】
を一緒に整理していきましょう。
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■ まとめ
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古い住宅を売却する場合、「古家付きのまま売る」「解体して更地で売る」という選択肢があります。
重要なのは、最初から解体すると決めないことです。
物件によって、
・建物の状態
・土地の価値
・接道状況
・再建築の可否
・解体費用
・想定される購入者
・売出価格
などの条件は異なります。
そのため、【古家付きで売った場合】と【解体して更地で売った場合】を比較してから判断することが大切です。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで、築古住宅・空き家・古家付き土地の売却にお悩みの方は、株式会社アシストまでお気軽にご相談ください。
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