【飯塚市】アパートの空室が埋まらない…今すぐ見直したい5つのポイント｜賃貸オーナー様向け
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
今回は、飯塚市をはじめ筑豊エリアで賃貸物件を所有されているオーナー様に向けて、
「募集しているけど、なかなか空室が埋まらない」
「問い合わせ自体が少ない」
「家賃を下げた方がいいの？」
「今の管理会社に任せたままで大丈夫？」
といった、賃貸経営の空室についてお話しします。
アパートやマンションの空室が長期間続くと、
当然ながら家賃収入が入らない期間も長くなります。
しかし、「空室＝すぐ家賃を下げる」という考え方だけが正解ではありません。
空室が続いている原因を一つずつ確認して、
どこに問題があるのかを考えることが大切です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ まず確認したいのは「問い合わせがあるかどうか」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
空室対策を考えるとき、
最初に確認したいのが、
「問い合わせはあるのか？」
ということです。
例えば、
【問い合わせ自体がほとんどない】のであれば、
・家賃設定
・募集条件
・物件写真
・掲載内容
・募集している不動産会社
・物件自体の競争力
などに原因がある可能性があります。
一方、
【問い合わせや内覧はあるけど決まらない】のであれば、
・室内の印象
・設備
・初期費用
・周辺物件との比較
・内覧時の状態
などを確認する必要があります。
同じ「空室」でも、
問い合わせがない場合と、内覧はあるのに決まらない場合では、対策がまったく違います。
まずは、
「どの段階で止まっているのか」
を確認してみましょう。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ① 家賃設定を見直す
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
空室が続いたときに最初に考えられるのが、
家賃設定です。
もちろん、
家賃を下げれば必ず入居者が決まるわけではありません。
しかし、周辺に似た条件の物件が、
家賃45,000円で複数募集されている中、
同じような条件の物件を55,000円で募集していれば、
比較された際に選ばれにくくなる可能性があります。
重要なのは、
「昔からこの家賃だから」ではなく、【現在の市場ではいくらで募集されているのか】
を確認することです。
・同じエリア
・同じ間取り
・近い築年数
・同程度の設備
・似た立地条件
などの物件と比較してみましょう。
ただし、
すぐに家賃を下げるのではなく、
まずは他に改善できる部分がないかを確認することも大切です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ② 物件写真・募集情報を見直す
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
現在のお部屋探しでは、
インターネットで物件を探す方が多くなっています。
つまり、
入居希望者が最初に見るのは、
実際のお部屋ではなく、【インターネット上の物件情報】があることが多いということです。
例えば、
・写真が暗い
・写真枚数が少ない
・昔の写真をそのまま使っている
・室内写真がない
・設備が分かりにくい
・間取り図が見にくい
・物件のメリットが書かれていない
このような状態では、
せっかく良い物件でも魅力が伝わりません。
例えば、
「インターネット無料」
「駐車場2台相談可能」
「スーパーまで○分」
「学校まで○分」
など、入居希望者にとってメリットになる条件は、
できるだけ分かりやすく掲載することが重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ③ 設備・内装を見直す
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
空室が続いている場合、設備や室内の状態も確認してみましょう。
例えば、
・エアコン
・温水洗浄便座
・TVモニター付きインターホン
・インターネット環境
・独立洗面台
・照明
などです。
ただし、空室対策だからといって、
何でも新品にすればいいわけではありません。
数十万円、数百万円をかけてリフォームしても、
家賃が数千円しか上がらなければ、
投資した費用を回収するまでに長い期間がかかります。
大切なのは、【そのエリア・家賃帯の入居者が何を求めているのか】を考えることです。
例えば学生向け物件と、ファミリー向け物件では、求められる設備も異なります。
物件のターゲットを考えて、必要なところに費用をかけることが重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ④ 初期費用・募集条件を見直す
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
家賃だけでなく、
入居時に必要な初期費用も、物件を選ぶ際の重要なポイントです。
例えば、家賃が安くても、入居時の初期費用が高額になれば、他の物件を選ばれる可能性があります。
・敷金
・礼金
・保証会社費用
・鍵交換費用
・火災保険
・その他入居時費用
などを含めて、
入居者が最初にいくら必要なのかを確認してみましょう。
場合によっては、家賃を大幅に下げるより、募集条件を一部変更した方が効果的なケースもあります。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ ⑤ 管理会社・募集方法を見直す
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
そして、もう一つ確認していただきたいのが、
【現在の管理会社がどのように募集しているのか】
という点です。
例えば、
「空室になって半年経つけど、ほとんど報告がない」
「問い合わせが何件あったのか分からない」
「内覧があったのか分からない」
「家賃を下げましょうとしか言われない」
という状態であれば、一度募集方法を確認してみてもいいかもしれません。
管理会社の仕事は、家賃を集金したり、入居者対応をするだけではありません。
空室が出た場合には、
・現在の募集状況
・問い合わせ件数
・内覧状況
・周辺物件との比較
・家賃設定
・改善案
などを確認しながら、
次の対策を考えることも重要だと考えています。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 「家賃を下げる」前にできることがあります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
空室が続くと、
「とりあえず3,000円下げましょう」
「5,000円下げれば決まると思います」という話になることがあります。
しかし、家賃を5,000円下げると、年間では、
5,000円 × 12か月 ＝ 60,000円
の家賃収入減少になります。
仮に5年間入居された場合、
単純計算では30万円の差になります。
もちろん、空室期間が長くなるのであれば、家賃を調整した方が良い場合もあります。
ただ、
その前に、
・写真を変更する
・募集文章を改善する
・設備を一部追加する
・初期費用を調整する
・募集する不動産会社を増やす
など、他にできることがないかを確認してみましょう。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 飯塚市では「どんな入居者に住んでもらいたいか」も重要
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
同じ飯塚市でも、物件の場所によってターゲットは変わります。
例えば、
・学生
・単身会社員
・新婚世帯
・ファミリー
・高齢者
などです。
近畿大学周辺であれば、学生さんを意識した募集方法も考えられます。
一方、2LDK・3LDKなどの物件であれば、
ファミリー層を意識して、
・駐車場
・学校
・スーパー
・収納
などをアピールした方が効果的な場合があります。
「誰でもいいから入居してほしい」ではなく、【この物件は誰に選んでもらいやすいのか】を考えることが空室対策では重要です。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 管理会社を変更するという選択肢もあります
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
現在の管理会社に不満がある場合、管理会社を変更するという方法もあります。
例えば、
「空室が長い」
「報告が少ない」
「対応が遅い」
「募集活動が見えない」
「相談しても改善提案がない」
などのお悩みがある場合です。
ただし、
管理会社を変更すれば必ず空室が解消するわけではありません。
大切なのは、【現在なぜ決まっていないのか】
を確認したうえで、具体的な改善方法を考えてくれる管理会社を選ぶことです。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ 飯塚市・筑豊エリアの賃貸管理はアシスト不動産へ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
株式会社アシストでは、
飯塚市を中心に、嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの賃貸管理についてご相談を承っています。
・空室がなかなか決まらない
・現在の管理会社から変更したい
・自主管理が大変になってきた
・相続したアパートをどう管理すればいいか分からない
・募集条件を見直したい
・学生向け物件の空室対策を相談したい
といったオーナー様も、お気軽にお問い合わせください。
「管理会社を変更すると決めている」という段階でなくても大丈夫です。
現在の募集状況を確認しながら、【なぜ空室が続いているのか】を一緒に考えていきます。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■ まとめ
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
アパートの空室が埋まらない場合は、
すぐに家賃を下げる前に、
① 家賃設定
② 物件写真・募集情報
③ 設備・内装
④ 初期費用・募集条件
⑤ 管理会社・募集方法
の5つを確認してみましょう。
特に重要なのは、【問い合わせがないのか】
それとも、【問い合わせはあるけど契約にならないのか】
を分けて考えることです。
原因によって、必要な空室対策は変わります。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで、
賃貸管理・空室対策・管理会社変更についてお悩みのオーナー様は、
株式会社アシストまでお気軽にご相談ください。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
【内部リンク候補】
▼飯塚市で賃貸管理会社をお探しのオーナー様へ
→ //assist-realestate.jp/pg-owner/
▼飯塚市で賃貸管理会社を選ぶときの5つのポイント
→ //assist-realestate.jp/blog/entry-848407/
▼近畿大学周辺の学生向け賃貸について
→ //assist-realestate.jp/blog/entry-850818/
▼お問い合わせ
→ //assist-realestate.jp/contact/
