【飯塚市】土地の売却価格は何で決まる？査定額を左右する7つのポイントを解説
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
今回は、飯塚市をはじめ筑豊エリアで土地の売却をご検討されている方に向けて、
「自分の土地はいくらくらいで売れるの？」
「近所の土地と坪単価が違うのはなぜ？」
「同じ地域なら土地の価格も同じくらい？」
といった疑問について解説します。
土地の価格を見るとき、「この地域は坪○万円くらい」という話を聞くこともあると思います。
もちろん、周辺相場は土地価格を考えるうえで重要です。
しかし実際の査定では、同じ飯塚市内、同じ町内であっても、土地ごとに価格が異なることがあります。
なぜなら土地には、
・道路
・形
・面積
・高低差
・周辺環境
など、一つひとつ異なる条件があるからです。
今回は、土地の査定価格を左右しやすい7つのポイントをご紹介します。
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■ ① 立地・周辺環境
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まず大きなポイントになるのが立地です。
例えば、
・駅やバス停までの距離
・スーパーやコンビニ
・学校
・病院
・商業施設
・周辺の住宅環境
などによって需要は変わります。
土地を探している方の多くは、「土地そのもの」だけでなく、【そこに家を建てて生活しやすいか】という視点で検討します。
そのため、同じような広さの土地でも、生活利便性によって価格に差が出ることがあります。
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■ ② 接している道路
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土地の査定では、【どのような道路に接しているのか】も重要です。
例えば、
・道路の幅
・接している長さ
・道路との高低差
・一方向だけ接しているのか
・角地なのか
などを確認します。
土地を購入して住宅を建築する場合、車の出入りのしやすさも購入判断に影響します。
筑豊エリアでは車を利用する方も多いため、「駐車場を何台確保できるか」を重視されることもあります。
土地が広くても、車の出入りが難しい場合には利用方法が限られる可能性があります。
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■ ③ 土地の形
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土地の価格は面積だけでは決まりません。
土地の形も重要です。
例えば、【比較的四角形に近い土地】であれば、建物や駐車場を配置しやすい傾向があります。
一方、
・細長い
・三角形
・旗竿状
・大きく変形している
といった土地では、建物の配置に工夫が必要になる場合があります。
例えば、100坪ある土地だから、50坪の土地の単純に2倍の価格になる、とは限りません。
実際に、【どのように利用できる土地なのか】という点まで含めて査定します。
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■ ④ 土地の広さ
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土地は、「広ければ広いほど高く売れる」と思われることもあります。
確かに総額としては高くなる可能性がありますが、広い土地ほど坪単価が同じとは限りません。
例えば、一般住宅を探している方が、「50坪～70坪程度の土地を探している」とします。
そこに300坪の土地が出ても、「広すぎる」という理由で購入候補から外れることがあります。
逆に、分譲や事業用として利用できる土地であれば、広さがメリットになることもあります。
土地の広さだけではなく、【そのエリアで、どのくらいの土地を求めている人がいるのか】まで考えることが重要です。
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■ ⑤ 土地と道路の高低差
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現地を確認する際には、土地と道路の高さも確認します。
例えば、道路より土地がかなり高い場合、
・造成
・土留め
・擁壁
・駐車場の造成
などが必要になることがあります。
逆に、土地が道路より低い場合も、排水や造成方法などを検討する必要が出てくる場合があります。
購入後に大きな造成費用が必要になる土地は、購入希望者がその費用も含めて検討することになります。
そのため、【見た目では同じような土地でも、造成条件によって価格が変わる】ことがあります。
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■ ⑥ 上下水道などの状況
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住宅を建築する場合には、
・上水道
・下水道
・浄化槽
・ガス
などの状況も確認します。
例えば、敷地内への引込みがなく、新たな工事が必要になる場合には、購入後に費用が発生する可能性があります。
土地を販売するときには、「水道は来ているのか」「排水はどうなっているのか」などを事前に確認しておくことで、購入希望者へ説明しやすくなります。
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■ ⑦ 境界や測量の状況
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土地売却では、【隣の土地との境界】も重要です。
特に昔から所有している土地や、相続した土地の場合、「どこまでが自分の土地なのか分からない」というケースがあります。
例えば、
・境界標が見当たらない
・ブロック塀の位置が境界なのか分からない
・登記簿上の面積と現況が違うように見える
といった場合です。
売却方法によっては、測量や境界確認を検討することもあります。
ただし、【土地を売るなら必ず先に測量しなければならない】というわけではありません。
物件の状況や売却条件によって判断しますので、まずは現在の状態で相談していただいて問題ありません。
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■ 「近所が坪10万円だから自分の土地も坪10万円」とは限らない
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土地査定で特に多いのが、「近くの土地が坪○万円だった」というお話です。
周辺相場はもちろん参考になります。
しかし、
土地A
・整形地
・道路幅が広い
・高低差が少ない
・住宅を建てやすい
土地B
・変形地
・道路との高低差が大きい
・造成が必要
という条件であれば、同じ町内でも価格が異なる可能性があります。
そのため、【坪単価 × 土地面積】だけで土地価格を判断するのは難しい場合があります。
周辺相場を確認したうえで、その土地の個別条件を加味して考えることが重要です。
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■ 土地査定では「誰が買う土地なのか」も考えます
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株式会社アシストでは、土地の価格を見るときに、【この土地をどのような方が購入する可能性があるのか】という点も考えます。
例えば、
・新築住宅を建てたい一般のお客様
・住宅会社
・不動産会社
・アパートなどを検討する投資家
・事業用地を探している法人
などです。
例えば300坪の土地でも、「一般住宅1棟用としては広すぎる」という場合があります。
一方で、
「複数区画に分けて利用できる可能性がある」
となれば、住宅会社などが検討する場合もあります。
土地の査定では、【面積だけではなく、利用方法まで考える】ことが重要です。
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■ 古家が建っている土地の場合は？
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土地の上に古い住宅が建っている場合でも、そのまま査定することは可能です。
まず、
・中古住宅として販売する
・古家付き土地として販売する
・解体して更地にする
といった方法を比較します。
先に建物を解体してしまうのではなく、
【古家付きの状態でいくらくらいなのか】
【更地にするとどう変わるのか】
を確認してから判断する方法もあります。
特に解体には費用がかかりますので、先に査定を受けてから検討することをおすすめします。
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■ 土地を高く出せば高く売れるわけではありません
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売主様としては、「できるだけ高く売りたい」というお気持ちは当然だと思います。
しかし、土地の売出価格を周辺相場より大きく高く設定すると、
最初は掲載されても、
・問い合わせが入らない
・内覧や現地確認につながらない
・長期間売れ残る
という可能性があります。
反対に、「早く売りたいから安く出す」必要もありません。
重要なのは、【周辺相場】【土地の個別条件】【売却希望時期】を確認しながら、販売価格を決めることです。
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■ 土地を売る前に自分で整備する必要はある？
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例えば、
「草がかなり伸びている」
「古い倉庫がある」
「木がたくさん生えている」
といった土地でも、まずはそのまま査定をご相談ください。
査定する前に、
・草刈り
・樹木の伐採
・倉庫の解体
・整地
などをすべて行う必要はありません。
まず現状を確認し、【売却するために何が本当に必要なのか】を整理してから対応した方が、不要な費用をかけずに済む場合があります。
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■ 飯塚市の土地査定・土地売却もアシスト不動産へ
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株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアで土地の査定・売却相談を承っています。
例えば、
「相続した土地を売りたい」
「何十年も使っていない土地がある」
「古い家が建っている」
「土地がかなり広い」
「境界がよく分からない」
「草木が伸びている」
「近所の相場は分かるけど、自分の土地の価格が分からない」
といった状態でも問題ありません。
土地は、一つとして同じ条件のものはありません。
現在の状態を確認したうえで、【どのような売り方が考えられるのか】【いくらくらいで販売するのが適切なのか】
を一緒に整理していきます。
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■ まとめ
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土地の価格を考える際には、
① 立地・周辺環境
② 接している道路
③ 土地の形
④ 土地の広さ
⑤ 道路との高低差
⑥ 上下水道などの状況
⑦ 境界・測量状況
など、さまざまな条件を確認します。
そのため、
【周辺の坪単価 × 自分の土地面積】
だけでは、正確な売却価格を判断できない場合があります。
また、土地の上に古い建物や残置物、樹木などがあっても、まずは現在の状態で査定することができます。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで、土地売却や土地査定をご検討されている方は、株式会社アシストまでお気軽にご相談ください。
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