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株式会社アシストの代表、春本です。
不動産会社へ売却を依頼するとき、
「一般媒介と専任媒介って何が違うの？」
「何社にもお願いした方が早く売れる？」
「専任にした方がいいと言われたけど本当に大丈夫？」
と疑問に思われる方も多いと思います。
不動産会社へ正式に売却を依頼する際には、「媒介契約」を締結します。
売却時の媒介契約には、大きく分けて、
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
の3種類があります。
名前は似ていますが、
【複数の不動産会社へ依頼できるか】
【自分で見つけた買主様と直接契約できるか】
【レインズへの登録義務】
【販売活動の報告頻度】などに違いがあります。
今回は、飯塚市・嘉麻市・桂川町など筑豊エリアで不動産売却をご検討されている方に向けて、
それぞれの違いを分かりやすく解説します。
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■ そもそも媒介契約とは？
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媒介契約とは、【不動産会社へ売却活動を正式に依頼する契約】です。
例えば、
・販売価格の提案
・物件情報の掲載
・購入希望者への紹介
・内覧対応
・価格や条件の交渉
・売買契約に向けた調整
など、不動産会社が売却活動を進めるための基本となる契約です。
査定を受けただけでは、通常まだ媒介契約を締結したことにはなりません。
査定内容や販売方法などを確認し、「この会社へ売却をお願いしよう」となった段階で媒介契約を結ぶことになります。
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■ ① 一般媒介契約とは？
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一般媒介契約の大きな特徴は、【複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できること】です。
例えば、
A不動産
B不動産
C不動産
の3社へ同時に売却を依頼することも可能です。
また、売主様ご自身が購入希望者を見つけた場合に、直接契約することも可能です。
【一般媒介の主な特徴】
・複数の不動産会社へ依頼できる
・自分で見つけた相手とも契約できる
・法律上、レインズへの登録義務はない
・法律上、定期的な販売状況報告の義務はない
比較的自由度が高い媒介契約といえます。
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■ 一般媒介契約が向いているケース
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例えば、
「複数の不動産会社に同時に動いてもらいたい」
「すでに購入する可能性のある知人がいる」
「特定の1社だけに任せるのはまだ不安」
といった方には選択肢になります。
一方で、複数社へ依頼すると、
「どの会社から何件問い合わせが入っているのか」
「どの会社に何を伝えたのか」
など、売主様自身で情報を整理する場面が増える場合があります。
また、広告内容や販売価格が会社ごとにバラバラにならないよう、売主様側でも確認しておくことが大切です。
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■ ② 専任媒介契約とは？
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専任媒介契約では、【売却を依頼できる不動産会社は1社】となります。
例えば株式会社アシストと専任媒介契約を締結した場合、他の不動産会社へ重ねて媒介を依頼することはできません。
ただし、【売主様ご自身が見つけた相手と契約することは可能】です。
また、専任媒介契約を締結した不動産会社には、指定流通機構「レインズ」への登録義務があります。
【専任媒介の主な特徴】
・依頼できる不動産会社は1社
・自分で見つけた相手とは契約できる
・レインズへの登録義務がある
・売主様への販売活動報告が必要
専任媒介の場合、レインズへの登録は契約締結日の翌日から休業日を除き7日以内、販売活動の報告は2週間に1回以上とされています。
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■ 専任媒介契約のメリットは？
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大きなポイントは、【売却活動の窓口を1社にまとめられること】です。
例えば、
「問い合わせは何件あったのか」
「内覧した方の反応はどうだったのか」
「今後価格を変更するべきなのか」
などについて、1社と相談しながら販売活動を進めることができます。
売却は、単にインターネットへ物件を掲載して終わりではありません。
問い合わせ数や内覧状況を確認し、【今の販売方法でいいのか】を継続的に見直すことも重要です。
そのため、「窓口を一本化して、状況を把握しながら売りたい」という方には専任媒介が分かりやすい方法です。
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■ ③ 専属専任媒介契約とは？
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専属専任媒介契約も、【依頼できる不動産会社は1社】です。
専任媒介との大きな違いは、
【売主様が自分で購入希望者を見つけた場合でも、自分だけで直接売買契約を結ぶことができない】
という点です。
また、専属専任媒介は専任媒介よりも、レインズへの登録や販売活動報告の期限が短く設定されています。
【専属専任媒介の主な特徴】
・依頼できる不動産会社は1社
・自分で見つけた相手と直接契約することはできない
・レインズへの登録義務がある
・売主様への販売活動報告が必要
専属専任媒介の場合、レインズへの登録は契約締結日の翌日から休業日を除き5日以内、販売活動の報告は1週間に1回以上とされています。
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■ 3種類を簡単に比較すると？
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【一般媒介】
複数社への依頼：〇
自己発見の買主との契約：〇
レインズ登録義務：なし
定期報告義務：なし
【専任媒介】
複数社への依頼：×
自己発見の買主との契約：〇
レインズ登録義務：あり
販売活動報告：2週間に1回以上
【専属専任媒介】
複数社への依頼：×
自己発見の買主との契約：×
レインズ登録義務：あり
販売活動報告：1週間に1回以上
それぞれに特徴があるため、【必ずこの契約が一番良い】というものではありません。
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■ レインズって何？
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レインズとは、不動産会社同士で物件情報を共有するための不動産流通情報ネットワークです。
専任媒介・専属専任媒介では、宅地建物取引業者にレインズへの登録義務があります。
例えば株式会社アシストが売主様から専任媒介で物件をお預かりした場合、
アシストだけで買主様を探すのではなく、レインズを通じて他の不動産会社も物件情報を確認できるようになります。
その結果、他社のお客様から、「この物件を見たい」という問い合わせにつながる可能性もあります。
つまり、【専任媒介＝その不動産会社だけしか物件を紹介できない】という意味ではありません。
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■ 「複数社に頼めば3倍売れやすい」とは限らない
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一般媒介について、「3社に頼めば、1社より3倍売れやすいのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、不動産売却は単純に依頼する会社数だけで決まるものではありません。
重要なのは、
・売出価格
・物件写真
・広告内容
・周辺相場
・物件の特徴
・購入希望者への紹介
・問い合わせ後の追客
・内覧後の反応分析
などです。
例えば5社へ依頼していても、売出価格が市場と大きく離れていれば、問い合わせが少ない可能性があります。
反対に、1社への専任媒介でも、物件に合った価格や販売方法で、多くの購入希望者へ情報が届けば成約につながる可能性があります。
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■ 不動産会社を選ぶときは「査定額」だけで判断しない
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媒介契約を締結するときに注意したいのが、【一番高い査定価格を出した会社＝一番高く売ってくれる会社】
とは限らないことです。
例えば、
A社：1,500万円
B社：1,700万円
C社：2,000万円
という査定だった場合、
2,000万円という数字だけを見ると魅力的だと思います。
しかし、大切なのは、「なぜ2,000万円なのか」という根拠です。
不動産会社には、
・周辺の販売状況
・成約事例
・土地や建物の条件
・想定する購入者
・販売方法
・想定する販売期間
などを確認してみましょう。
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■ 媒介契約よりも「その後の販売活動」が重要
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売却で最も重要なのは、【一般・専任・専属専任のどれを選んだか】だけではありません。
契約したあとに、「何をしてくれるのか」を見ることが大切です。
例えば、
・どの媒体へ掲載するのか
・写真をどのように見せるのか
・購入希望者へどのように紹介するのか
・問い合わせがなければ何を変えるのか
・内覧後の反応をどう分析するのか
・価格変更を提案するなら、その根拠は何か
といった部分です。
売却を任せる不動産会社を選ぶときには、【査定価格】とあわせて、【販売戦略】まで確認することをおすすめします。
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■ アシスト不動産では売却状況を確認しながら進めます
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株式会社アシストでは、物件をお預かりした後も、
「掲載したので、あとは問い合わせを待ちます」
だけではなく、
・問い合わせ状況
・内覧状況
・購入希望者様の反応
・お気に入りなどの反応
・周辺の競合物件
・価格変更後の変化
などを確認しながら、成約に向けた販売活動を考えていきます。
不動産によって、「最初は少し高めから挑戦したい」という場合もあれば、
「できるだけ早く売却したい」という場合もあります。
売主様のご希望によって販売戦略も異なります。
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■ どの媒介契約を選べばいいか分からない方へ
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初めて不動産を売却する方にとって、
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いをすべて理解してから依頼するのは難しいと思います。
大切なのは、【契約の名前だけで決めないこと】です。
例えば、
「複数社へ依頼したい」
「窓口を1社にまとめたい」
「知人が買う可能性もある」
「定期的に販売状況を知りたい」
など、ご自身の希望を整理してみましょう。
そのうえで、それぞれの違いを説明してもらい、自分に合った媒介契約を選ぶことをおすすめします。
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■ 飯塚市の不動産売却はアシスト不動産へ
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株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの不動産売却・査定についてご相談を承っています。
例えば、
「初めて家を売るので何から始めればいいか分からない」
「一般媒介と専任媒介で迷っている」
「他社で売却しているけどなかなか決まらない」
「査定価格が会社ごとに違って迷っている」
「できるだけ良い条件で売却したい」
「相続した実家や土地を売りたい」
といった方もお気軽にご相談ください。
まだどの不動産会社へ依頼するか決めていない段階でも問題ありません。
査定価格だけでなく、【どのような販売方法が考えられるのか】まで含めてご説明いたします。
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■ まとめ
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不動産売却の媒介契約には、
【一般媒介契約】
【専任媒介契約】
【専属専任媒介契約】
の3種類があります。
一般媒介は複数の不動産会社へ依頼できる自由度があります。
専任媒介は1社へ依頼し、売主様が自分で見つけた相手との契約も可能です。
専属専任媒介は1社へ依頼し、より頻繁な販売活動報告が求められます。
しかし、【どの媒介契約を選ぶか】だけで売却の結果が決まるわけではありません。
重要なのは、【契約した不動産会社が、その後どのような販売活動をするか】です。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで、不動産売却・査定をご検討されている方は、株式会社アシストまでお気軽にお問い合わせください。
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【内部リンクに使う文言】
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