【飯塚市】査定価格・売出価格・成約価格は何が違う？不動産を高く売るために知っておきたい3つの価格
いつも株式会社アシストのブログをご覧いただき、ありがとうございます。
株式会社アシストの代表、春本です。
不動産売却のご相談を受けていると、
「査定で1,500万円と言われたら、1,500万円で売れるんですよね？」
「査定価格より高く売り出してもいいですか？」
「ネットで1,800万円で出ている物件があるので、うちもそれくらいになりますか？」
といったご質問をいただくことがあります。
不動産売却では、【査定価格】【売出価格】【成約価格】という3つの価格が出てきます。
名前が似ていますが、それぞれ意味が違います。
ここを理解していないと、
「査定額は高かったのに、なかなか売れない」
「思っていたより値下げすることになった」
と感じることがあります。
今回は、飯塚市をはじめ嘉麻市・桂川町など筑豊エリアで不動産売却をご検討されている方に向けて、この3つの価格の違いについて分かりやすく解説します。
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■ ① 査定価格とは？
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査定価格とは、【現在の市場状況や物件条件などをもとに、不動産会社が算出する価格の目安】です。
例えば、
・所在地
・土地面積
・建物面積
・築年数
・接道状況
・建物の状態
・周辺の売出物件
・過去の成約事例
などを確認しながら算出します。
例えば不動産会社から、「査定価格は1,500万円前後です」と言われた場合、
これは、【必ず1,500万円で買ってくれる人がいる】という意味ではありません。
現在の市場を踏まえると、「このあたりの価格帯が一つの目安になる」という考え方です。
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■ 査定価格＝買取価格ではありません
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ここも非常に重要です。
仲介による査定の場合、査定価格は、【不動産会社がその金額で買い取ります】という価格ではありません。
例えば、
査定価格：1,500万円
だったとしても、
実際には購入希望者様を探し、条件がまとまったところで売買契約を締結します。
一方、不動産会社による買取の場合には、
「当社が〇万円で購入します」
という具体的な購入価格が提示されます。
そのため、【仲介査定】と【買取価格】は分けて考える必要があります。
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■ ② 売出価格とは？
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売出価格とは、【実際に市場へ物件を出すときの販売価格】です。
例えば、
査定価格：1,500万円
だった場合でも、
売主様の希望や販売戦略によって、
売出価格：1,580万円
というように、査定価格より少し高い価格から販売を開始する場合があります。
反対に、「できるだけ早く売りたい」という場合には、査定価格を踏まえて、競争力のある価格からスタートすることも考えられます。
つまり、【査定価格と売出価格は必ず同じではありません。】
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■ 売出価格は売主様が決める
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最終的に売出価格を決めるのは売主様です。
不動産会社から、
「1,500万円程度が妥当だと思います」
と言われたとしても、
売主様が、「まずは1,650万円から挑戦したい」
という考えであれば、その希望を踏まえて販売戦略を検討することになります。
ただし、【高く出せば高く売れる】というわけではありません。
売出価格が市場価格と大きく離れていると、
・問い合わせが少ない
・内覧につながらない
・比較対象から外される
・販売期間が長期化する
可能性があります。
そのため、【売主様の希望】と【市場で検討されやすい価格】のバランスを考えることが大切です。
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■ ③ 成約価格とは？
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成約価格とは、
【最終的に売主様と買主様が合意して契約した価格】
です。
例えば、
査定価格：1,500万円
売出価格：1,580万円
買主様からの価格交渉：1,500万円
最終成約価格：1,530万円
ということもあります。
※上記は説明用の仮定例です。
つまり、物件情報サイトに掲載されている価格は、
基本的に、【売出価格】です。
実際にいくらで売買されたのかという、【成約価格】とは違う場合があります。
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■ 近所の売出価格だけで査定しない
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例えば、
近所に同じくらいの住宅が、1,980万円で販売されているとします。
すると、「うちも1,980万円くらいで売れるのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、その物件が、【実際に1,980万円で売れた】とは限りません。
もしかすると、
・販売開始したばかり
・半年以上売れていない
・最終的には値下げする予定
という可能性もあります。
そのため、不動産査定では、【現在いくらで売りに出ているか】だけではなく、
【実際にどのくらいで成約しているか】も参考にすることが重要です。
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■ 査定価格が会社ごとに違うのはなぜ？
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複数の不動産会社へ査定を依頼すると、
A社：1,400万円
B社：1,550万円
C社：1,800万円
というように、金額が違うことがあります。
これは、それぞれの会社が、
・どの事例を参考にするか
・土地をどう評価するか
・建物をどう評価するか
・どの購入者層を想定するか
・どのくらいの販売期間を想定するか
などによって考え方が異なるためです。
だからこそ、【査定額だけを見て不動産会社を選ばない】ことが大切です。
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■ 一番高い査定額の会社に任せれば高く売れる？
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例えば、
A社：1,500万円
B社：1,600万円
C社：2,000万円
と査定された場合、
当然、
「C社にお願いした方が得なのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、査定価格を高く提示することと、実際にその価格で買主様を見つけることは別です。
例えば2,000万円で販売を開始しても、実際の市場が1,500万円前後であれば、問い合わせが入らない可能性があります。
そして、
2,000万円
↓
1,850万円
↓
1,700万円
↓
1,550万円
と値下げを繰り返すことになる場合もあります。
大切なのは、【査定額が高いか】ではなく、【なぜその価格なのか】という根拠です。
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■ あえて少し高く売り出す「チャレンジ価格」
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不動産売却では、
査定価格より少し高い価格から販売を開始することもあります。
例えば、
査定価格：1,500万円
売出価格：1,580万円
というような形です。
売主様が、
「急いで売る必要はない」
「できれば良い条件で売却したい」
という場合には、一つの販売戦略として考えられます。
ただし、【いつまでその価格で販売するのか】をあらかじめ考えておくことが重要です。
例えば、「最初の1か月は1,580万円で販売する」「問い合わせ状況を見て価格を再検討する」
というように、次の判断基準を決めておきます。
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■ チャレンジ価格で重要なのは「期限」
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高めの価格から販売すること自体が悪いわけではありません。
問題なのは、【反応がないのに何か月も同じ価格で放置すること】です。
例えば、
販売開始から1か月で、
問い合わせ：0件
内覧：0件
だった場合、価格や広告内容などを見直す必要があるかもしれません。
一方、
問い合わせ：5件
内覧：3件
あるのに決まらない場合には、
単純に価格だけではなく、
・建物状態
・設備
・購入後の修繕費
・条件
など、別の原因がある可能性もあります。
そのため、【販売期間】だけではなく、【購入希望者の反応】を見ることが重要です。
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■ 安く出せば早く売れる？
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では反対に、「査定価格より安く出せばすぐ売れるの？」と思われるかもしれません。
市場価格より魅力的な価格であれば、問い合わせが増える可能性はあります。
ただし、売主様が急いでいないにもかかわらず、必要以上に安い価格で販売する必要はありません。
大切なのは、【売主様が何を優先するか】です。
例えば、
・できるだけ高く売りたい
・半年程度は時間をかけられる
という方と、
・転居が決まっている
・できれば3か月以内に売りたい
という方では、適した価格戦略が違います。
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■ 売出価格を決める前に「希望」を伝える
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不動産会社へ査定を依頼するときには、
単に、「いくらですか？」と聞くだけではなく、
・いつまでに売りたいのか
・最低限確保したい金額
・住宅ローン残高
・急いでいるのか
・時間をかけても高く売りたいのか
なども伝えてみてください。
同じ不動産でも、【売主様の事情】によって販売戦略は変わります。
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■ 成約価格だけでなく「手取り」も重要
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例えば、
成約価格：2,000万円
だったとしても、
2,000万円すべてが売主様の手元に残るわけではありません。
状況に応じて、
・仲介手数料
・登記関係費用
・住宅ローン残債
・測量費用
・残置物処分費
・解体費用
などが必要になる場合があります。
そのため、【いくらで売れるか】と同時に、【売却後にいくら残るのか】も確認することをおすすめします。
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■ 査定を受けたときに聞いてほしい3つのこと
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不動産査定を受けたら、次の3つを聞いてみてください。
【① なぜこの査定価格なのか？】どのような成約事例や物件条件を根拠に算出したのか。
【② いくらから売り出すのがおすすめか？】査定価格と売出価格を同じにするのか、少し高めから始めるのか。
【③ どのくらいの期間を想定しているか？】1～3か月なのか、半年程度なのか。
この3つを確認すると、単に査定額だけを見るより、販売戦略を理解しやすくなります。
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■ アシスト不動産では「価格＋販売方法」を考えます
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株式会社アシストでは、不動産査定を行う際、【査定価格を出して終わり】ではなく、
・どのくらいで販売を始めるか
・どのような購入者を想定するか
・どのように物件を見せるか
・問い合わせ状況をどう判断するか
・価格を変更する場合はいつか
など、実際の販売方法まで考えていきます。
不動産は一つとして同じものがありません。
例えば、
・中古住宅として販売する
・古家付き土地として販売する
・住宅会社などへの紹介も考える
・マンションを探している既存顧客へ紹介する
など、物件によって販売方法も変わります。
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■ 飯塚市の不動産査定・売却はアシスト不動産へ
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株式会社アシストでは、飯塚市を中心に嘉麻市・桂川町など筑豊エリアの不動産売却・査定についてご相談を承っています。
例えば、
「査定価格が会社ごとに違って迷っている」
「高い査定額を出されたけど本当に売れるのか知りたい」
「いくらから売り出せばいいか分からない」
「できるだけ高く売りたい」
「売却を急いでいる」
「他社で販売しているけどなかなか決まらない」
といった方もお気軽にご相談ください。
まだ売却すると決めていない段階でも問題ありません。
現在の不動産価値と、【実際にどのような価格で販売していくのか】を一緒に整理していきましょう。
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■ まとめ
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不動産売却では、【査定価格】【売出価格】【成約価格】の3つを理解することが大切です。
査定価格
＝現在の市場などから算出した価格の目安
売出価格
＝実際に販売を開始するときの価格
成約価格
＝最終的に売主様と買主様が合意した価格
となります。
そして、【査定価格が高い会社＝一番高く売ってくれる会社】とは限りません。
査定を受けたときには、「なぜこの価格なのか」「いくらから販売するのか」「どのように売るのか」まで確認してみてください。
飯塚市・嘉麻市・桂川町をはじめ筑豊エリアで、不動産査定・売却をご検討されている方は、株式会社アシストまでお気軽にお問い合わせください。
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【内部リンクに使う文言】
